中国星河证券股份有限公司胡孝宇近期对万科A进行议论并发布了议论施展《金钱减值影响功绩，运营业务皆头并进--2023年报点评》，本施展对万科A给出买入评级，刻下股价为9.0元。

万科A(000002)

中枢不雅点：

事件：公司发布2023年年报。2023年公司完毕营业收入4657.39亿元，同比下落7.56%；归母净利润121.63亿元，同比下落46.39%；基本每股收益1.03元/股，同比下落47.25%。2023年度不派发股息。

计提减值牵扯功绩：公司2023年完毕营业收入4657.39亿元，同比下落7.56%，收入下滑主要受建筑业务结算金额同比下滑9.6%的影响。公司2023年完毕归母净利润121.63亿元，同比下落46.39%。归母净利润较收入下滑幅度大的原因在于：1）公司2023年毛利率15.23%，较2022年下落4.32pct，其中建筑业务毛利率15.7%，较2022年下滑4.7pct，或由于行业销售举座承压、结算花式为土拍较热时最先；2）2023年计提金钱减值34.90亿元，2022年计提金额为4.50亿元，计提减值亏本加多较多，主要由于公司阐发市集情况和花式销售情况对存货计提跌价准备。用度管控方面，销售用度率和贬责用度率分离为2.63%、1.24%，分离较2022年提高0.17pct、下落0.66pct，用度率举座为3.87%，较2022年下落0.49pct，用度管控照旧有所见效。

销售略有下滑：公司2023年完毕销售面积2466万方，同比下落6.2%；销售金额3761.2亿元，同比下落9.8%；对应销售均价15251元/平米，同比下落3.8%。按照销售金额的口径看，上海区域、南边区域、北京区域的销售金额分离占总销售金额的34.2%、23.7%、13.5%，是占比最高的三个区域。

投资聚焦中枢：公司2023年新增43个花式，统统容建面596万方，权利建面333.3万方，对应权利比例55.92%。权利地价463.2亿元，按照权利地价操办的拿地力度为12.32%；拿地平均楼面价13899元/平米，按照楼面价/销售均价操办获得的地货比为0.91。新增花式主要在北京、上海、杭州、成都等主要城市，拿地质料较高。公司在手全口径总可售土储6850.5万方，不研究新增土储可维持公司2-3年发展。公司开工复工面积1706.3万方，完成年头斟酌的102%；公司2023年完竣面积3133.5万方，完成年头斟酌的97.1%。2024年，公司斟酌开工复工面积1071.8万方，完竣面积2205.7万方，分离较2023年施行完成面积下落37.19%、29.61%。

财务保握谨慎：公司严控杠杆：戒指2023年末，公司净欠债率54.7%、剔除预收款的金钱欠债率65.5%；有息欠债结构保握健康，戒指2023年末，一年内到期欠债624.2亿元，占总有息欠债鸿沟的19.5%；平均债务期限5.14年，较上年延迟0.35年；在手现款迷漫，戒指2023年末货币资金998.1亿元，现款短债比1.6倍，全年操办性现款净流入39.1亿元，聚合15年为正；融资资本下落，2023年境内新增融资的笼统伙本3.61%，较2022年下落27bp；融资渠说念畅通，2023年新增境内和境外融资金额分离为766亿元、131亿元。

运营业务皆头并进：1）物流仓储：公司2023年物流业求完毕操办收入41.8亿元，股票同比增长17.2%，其中冷链营业收入18.8亿元，同比增长

33.9%；公司2023年新开业8个物流花式，可租借面积43.9万方，戒指2023年末累计开业花式可租借建面1002万方。2）租借住宅：公司旗下“泊寓”是世界最大的齐集式公寓提供商，2023年租借住宅业求完毕收入34.6亿元，同比增长6.8%，2023年新增房间2.28万间，净新增开业1.35万间，戒指2023年底共运营贬责租借住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局世界31个城市。3）买卖运营：公司买卖完毕营业收入91.1亿元，同比增长4.6%，其中印力贬责的买卖花式营收57亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%；2023年新开业15个花式；戒指2023年末，公司统统开业203个花式（不含轻金钱花式），开业建面1158万方，策动中庸在建买卖建面305万方；公司运营的买卖花式中，4个一线城市占比24%，一二线城市占进步90%，买卖握续深耕中枢城市。4）物业奇迹：公司旗下万物云完毕营业收入334.2亿元，同比增长10.2%；戒指2023年末，累计打造621个蝶城底盘，新增319个住宅物业花式；通过经过变嫌和运营优化，蝶城完毕后果擢升，带动举座住宅物业毛利率擢升3.5pct。

投资提议：由于建筑结算和减值影响，公司2023年功绩受到牵扯。2023年行业举座承压的情况下，公司销售略有下滑，投资保握审慎，聚焦中枢城市；严控杠杆融资渠说念畅通，财务保握谨慎；各项运营业务均完毕增长。研究到行业举座承压以及公司2023年功绩受到牵扯，咱们调养公司2024-2025年归母净利润的预测，并新增2026年预测，咱们预测公司2024-2026年归母净利润122.05亿元、124.13亿元、127.55亿元，EPS为1.02元/股、1.04元/股、1.07元/股，对应PE为9.03X、8.88X、8.64X，看护“保举”评级。

风险辅导：宏不雅经济不足预期的风险、房价大幅波动的风险、策略彭胀不足预期的风险、公司销售结算不足预期的风险。

证券之星数据中心阐发近三年发布的研报数据操办，广发证券谢淼议论员团队对该股议论较为深远，近三年预测准确度均值为50.65%，其预测2024年度包摄净利润为盈利172.21亿，阐发现价换算的预测PE为6.25。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有10家机构给出评级，买入评级8家，增握评级2家；畴前90天内机构倡导均价为16.89。

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